Дефицит складских помещений

Складской сегмент коммерческой недвижимости в России начал развиваться относительно недавно. Не секрет, что этот сегмент andndash; один из самых низкодоходных для девелопера, поэтому кризис 2008 года отразился на нем наиболее сильно.
В последние два года объемы нового строительства сократились почти в 2 раза, а поглощение качественных складских помещений превысило докризисные показатели. Эксперты предсказывают, что колоссальный дефицит вакантных площадей в сегменте складской недвижимости сохранится на протяжении всего 2012 года. Уже сейчас этот показатель находится на уровне 0,7%, а к концу года он не превысит 1-1,5%.
Причины дефицита
В 2009-2010 годах многие компании сократили объемы вводимых складских площадей, так какandnbsp; сложно было прогнозировать спрос на рынке. По словам Петра Зарицкого, руководителя отдела cкладских и индустриальных помещений компании Jones Lang LaSalle, кризис 2008 года серьезно andlaquo;напугалandraquo; инвесторов в коммерческой недвижимости (в том числе индустриальной): ни инвесторы, ни девелоперы долго не были готовы начинать реализовывать новые проекты. andlaquo;Говоря о новых проектах, мы не имеем в виду последующие фазы комплексов, уже существовавших к лету 2008 года. В результате спрос естественным образом постепенно абсорбировал то предложение, которое было на рынке, и свободных площадей в секторе почти не осталосьandraquo;, — объясняет эксперт.
Компании не очень быстрыми темпами, но развивались, расширялись или приходили на отечественный рынок впервые. Спекулятивный девелопмент (когда сначала строят, а потом уже сдают) на рынке складской недвижимости практически отсутствовал, девелоперы предпочитали строить одновременно с подписанием предварительных договоров. В результате чего при введении объекта в эксплуатацию значительная часть его площадей уже была сдана. За три года спрос на складскую недвижимость восстановился быстрее, чем предполагали эксперты. Резкий всплеск спроса доказывает, что складской сегмент очень сильно связан с реальным бизнесом, полагает Олег Мамаев, исполнительный директор PNK Group. andlaquo;Восстановление реального бизнеса andndash; в первую очередь ритейла andndash; проходило достаточно активно, это сказалось и на нашем сегменте. Резюмируя можно сказать, что резкая заморозка проектов и последовавший за ней неожиданный рост спроса и привели к дефициту площадей, который мы наблюдаем сегодняandraquo;, — говорит господин Мамаев.
Заемное финансирование на рынке девелопмента по-прежнему остается дорогим, поэтому проблема с финансированием никуда не делась, и риск вхождения в новый проект по-прежнему велик. Наученные опытом участники рынка складской недвижимости, по мнению Глеба Белавина, коммерческого директора ПЛК andlaquo;Северное Домодедовоandraquo;, лишены решительности, потому как одно дело andndash; достроить на своей территории неосвоенные площади и в случае кризиса заморозить строительство, выживая за счет уже существующих складских помещений, а другое дело andndash; выходить на новую площадку, с гораздо более масштабными затратами по ее реализации.
Общий объем качественных площадей в Московском регионе к концу 2011 г. составил 6 502 тыс. кв. м. При этом в 2011 г. зафиксирован рекордно низкий за последние восемь лет объем ввода новых качественных складских площадей andndash; 366 тыс. кв. м: из них 90% являются складами класса А, подсчитали аналитики компании Knight Frank. Территориально наибольший объем качественных складов концентрируется в северном и южном направлениях (более 56%). Наибольший прирост нового предложения зафиксирован в южном и юго-западном направлении. Кроме того, относительно большой рост складских площадей наблюдался и в юго-восточном направлении, благодаря чему общий объем предложения здесь увеличился более, чем на 60%. В течение всего 2011 г. сохранялся высокий спрос на качественные складские площади. По итогам года общий объем сделок в Москве и Московской области превысил 990 тыс. кв. м.
Сложившаяся ситуация вызвала резкое сокращение вакантных площадей на рынке, объясняет Вячеслав Холопов, директор отдела складской, индустриальной недвижимости, земли Knight Frank. andlaquo;В итоге вакантность площадей в А классе опустилась до 0,2% (не более 50 тыс. кв. м).andnbsp; Более того,andnbsp; часть площадей в еще только строящихся комплексахandnbsp; уже находятся под предварительными договорами аренды. Это стало результатом того, что 65% договоров в течение последнего полугода заключались на этапе строительства объекта. Наибольший объем сделок приходится на торговых операторов, которые уже традиционно (переняв лидерство у логистических операторов вandnbsp; 2009 г.)andnbsp; занимают первое место по объему поглощения складских площадей.andnbsp; Необходимо отметить, что растет доля логистических операторов по сравнению с предыдущим периодом (2009-2010) andndash; 166 тыс. кв. мandraquo;, — говорит Вячеслав Холопов.
Неопределенность и осторожность
По оценкам экспертов, дефицит вакантных площадей сохранится на протяжении полутора-двух лет. Господин Белавин считает, что решить эту проблему оперативными методами невозможно: по мере регенерации рынка складской недвижимости будут появляться новые проекты, и самый главный инструмент andndash; это время. По мнению Виктора Афанасенко, директора по маркетингу и аренде Raven Russia, все зависит от макроэкономической ситуации в мире и в России. andlaquo;При позитивном прогнозеandnbsp; мы увидим дальнейшее развитие новых проектов в Москве и регионах России. Сейчас мы видим некоторую неопределенность и осторожность со стороны игроков рынка недвижимости, многие компании анонсируютandnbsp; строительство новых проектов, но не спекулятивно, а под запросы конечных потребителейandraquo;, — объясняет он.
Простым притоком инвестиций в эту отрасль ничего не решить, считает Олег Мамаев. andlaquo;Самостоятельно, без девелопера, располагающего собственным генподрядом, который может быстро, качественно и надежно строить ликвидные объекты, профессиональные инвесторы работать не смогут. Это не принесет приемлемой доходности, и ни один разумный инвестор за этот проект не возьмется. Бороться надо с несбалансированностью рынка. Решить эту проблему можно простым увеличением качественного предложения. Нужно много и качественно строить за разумные деньгиandraquo;, — полагает господин Мамаев.
Колоссальный дефицит будет толкать потребителя в формат build-to-suit, и 2012 год (особенно первое полугодие), как и 2011, в складском сегменте пройдет под знаком build-to-suit. И дело не в том, что этот формат так нравится потребителю andndash; ему просто не из чего выбирать, говорит Петр Зарицкий. Также есть вероятность, что многие игроки обратят внимание на складской сегмент в силу отмечающегося дефицита предложения, решат, что сегодня работать на складском рынке легко, и начнут запускать в больших количествах новые некачественные проекты. andlaquo;Шарлатаны от девелопментаandraquo; будут обещать сделать все вовремя и качественно, хотя у них не будет ничего кроме куска земли, считает Олег Мамаев. andlaquo;Неопытные потребители могут поверить невыполнимым обещаниям. В результате они будут сталкиваться со срывом сроков проекта и некачественным строительствомandraquo;, — предостерегает он.
Cклады класса B и C сейчас уже практически никто не строит. Есть отдельные объекты, но это минимальная часть общего предложения. Конечно, все хотят иметь дело с классом А, но компании, заинтересованные в аренде или покупке складских помещений, в 2012 году столкнутся практически с полным отсутствием выбора и будут вынуждены в том числе соглашаться на класс В+ и субаренду. Особенный дефицит будет сохраняться в Москве, Санкт-Петербурге и Екатеринбурге. Именно здесь, по словам Глеба Белавина, будет сосредоточено дальнейшее строительство, и именно эти регионыandnbsp; являются наиболее перспективными. Кризис очень ярко показал, что рынок складской недвижимости в России предельно консолидирован в Москве. 65% от общего спроса приходится на столицу, 20% — Санкт-Петербург, 15% — вся остальная Россия, говорит господин Зарицкий. В регионах есть спрос, к примеру, со стороны ритейлеров, но в общем объеме рынка доля регионов в разы уступает Москве.
Что грядущий год готовит?
По оценке Colliers International, в 2012 году к вводу в эксплуатацию ожидается почти в два раза больше складских помещений, чем было введено в 2011 году, что составляет примерно 750 000 andndash; 800 000 кв. м. При этом часть помещений, ожидаемых к вводу в 2012 году, уже реализовано, либо возводится по принципу build-to-suite. andlaquo;Учитывая дефицит свободных помещений в готовых комплексах, а также активное развитие компаний, можно предположить, что компании будут арендовать складские помещения еще на стадии строительства. Таким образом, в 2012 г. можно ожидать стабилизацию уровня вакантных помещений на уровне 1-1,5%andraquo;, — рассказывает Владислав Рябов, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International. В 2012 году на рынок выйдет вторая фаза МЛП Подольск (80 000 кв. м), первая фаза Ghelamco (56 000 кв. м), вторая фаза Giffels (51 000 кв. м), третья фаза andlaquo;Климовскandraquo; (47 000 кв. м), ПНК-Внуково (300 тыс. кв. м), однако львиная доля этих площадей уже реализована.
В 2012 году продолжится умеренный рост арендных ставок, однако, несмотря на низкую вакантность, он будет, в том числе, сдерживаться платежеспособностью арендаторов, отмечают аналитикиandnbsp; Knight Frank. Во второй половине года в связи с выходом на рынок большого объема нового предложения произойдет стабилизация ставок, и дальнейший их рост будет обусловлен инфляцией валюты и ежегодной индексацией. В итоге, к концу года средняя стоимость аренды для складов класса А может достигнуть $135-140 за кв. м (без НДС и эксплуатационных расходов), подсчитали эксперты Knight Frank. При этом в отдельных складских комплексах блоки площадью менее 5 000 кв. м могут сдаваться в аренду по более высоким ставкам, отмечают аналитики Colliers International.
Значительный объем нового предложения в сегменте складской недвижимости выйдет на рынок только в 2013 году, говорит Петр Зарицкий. andlaquo;Мы ожидаем, как минимум, три абсолютно новых крупных девелоперских проекта общей площадью около 500 000 кв. м в Московском регионе. В идеале, если все готовящиеся проекты найдут финансирование, их число увеличится до пяти и более. Важно, что речь идет о 100% новых проектахandraquo;, — поясняет он.
Основной проблемой для российских девелоперов остается доступность внешнего финансирования. Привлечение заемных средств в 2012-2013andnbsp; годах будет затруднено, в том числе, в связи с нестабильной ситуацией на международных финансовых рынках, считает Виктор Афанасенко. Эта ситуация будет сдерживать планы девелоперов, связанные с реализацией новых масштабных проектов в Москве и регионах России. Но в том случае, если экономическая ситуация будет оставаться мало-мальски стабильной, колоссальный дефицит продукта на рынке индустриальной недвижимости будет подталкивать инвесторов к возвращению на рынок, полагает господин Зарицкий.
Состав основных участников рынка качественных складских площадей стабильно включает всем известных крупных игроков рынка, таких как Raven Russia, PNK Group, Hines, Radius и др. Эти компании уже не первый год работают на российском рынке, и на них приходится подавляющее большинство крупных проектов. Тем не менее, отмечают аналитики компании CBRE, ряд западных инвесторов в данный момент рассматривает возможность выхода на отечественный рынок складской недвижимости и вполне вероятно, что в 2013 году мы увидим, как на рынок придут новые для складского бизнеса России компании.
Индивидуальный подход
В ближайшие годы, если сбудутся прогнозы аналитиков, строящиеся площади в складском сегменте будут поглощаться еще до их ввода в эксплуатацию, поэтому дефицит будет сохраняться. Сейчас есть неплохие перспективы для профессионалов, которые умеют работать в кризис, но не стоит рассчитывать на ажиотажный спрос.
По сути, складской сегмент начнет постепенно andlaquo;оживлятьсяandraquo; лишь в 2013 году, когда девелоперы начнут вводить в эксплуатацию новые проекты, а инвесторы будут готовы к возвращению на рынок. Арендаторам остается только ждать. Но если склад нужен сейчас, как поступить?
Крупные компании могут выбрать формат build-to-suit. Это выгодно и для заказчика, так как он получает скидки на последующую аренду, и для девелопера, который получает гарантированного арендатора на длительный срок. Однако для строительства такого склада, как ни крути, требуется время. А склад нужен сейчас. Значит, арендаторы должны соглашаться на склады класса B, С, и даже на те помещения, которые не поддаются никакой классификации? В таких случаях арендатор может договориться с собственником об индивидуальном подходе. Речь идет о максимальной технической адаптации складского помещения под нужды конкретного арендатора.
Например, компания ищет себе складское помещение класса A, так как в таком помещении, скорее всего, будут соблюдены все ее технически требования. Но на складском рынке сейчас дефицит, вакантных площадей в классе А нет, собственник может предложить класс B или C. Конечно, компания может отказаться от такого варианта и продолжить поиск. Либо договориться с собственником помещения класса B или C, который будет готов адаптировать склад под нужды компании. При этом, естественно, все расходы будут включены в арендную ставку. В результате компания получит подходящий склад (пусть и не класс A, но максимально приближенный), а собственник andndash; своего арендатора.andnbsp;andnbsp;

Уралтрубпром – отличный поставщик
Итоги выставки STONE XIAMEN FAIR

Нет комментариев

Оставить комментарий

 

Вы должны войти для комментирования

Система Orphus